Usucapião Extrajudicial: Regularize sua Propriedade

Usucapião Extrajudicial - Regularize sua Propriedade de Forma Rápida

Sumário

Introdução
Conceito de Usucapião Extrajudicial
Requisitos Legais
Procedimento e Passo a Passo
Documentação Necessária
Considerações Finais

A usucapião extrajudicial ganhou destaque no cenário jurídico brasileiro por viabilizar a aquisição de propriedade sem a necessidade de um processo judicial demorado. Trata-se de um meio simplificado e célere para regularizar imóveis, pois ocorre diretamente em cartório. Ainda assim, seu sucesso depende do cumprimento rigoroso de regras legais e da preparação de documentos adequados.

Consultar um advogado especializado em direito imobiliário antes de iniciar o procedimento auxilia na prevenção de falhas. Desse modo, o possuidor obtém maior segurança jurídica, evitando eventuais impugnações ou atrasos.

Conceito de Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial foi consolidada pela Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), especificamente em seu art. 216-A. Nesse processo, a ata notarial e a justificação administrativa substituem o litígio judicial, agilizando a regularização da posse.

Para padronizar as regras, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou o Provimento nº 65, em 14/12/2017. Esse ato normativo trouxe 27 artigos que organizam o procedimento nos Cartórios de Registro de Imóveis de todo o País, garantindo maior clareza sobre cada etapa.

Requisitos Legais

De início, é preciso verificar se o imóvel pode ser objeto da usucapião, atendendo a requisitos essenciais. Entre eles, destaca-se o aspecto temporal: a posse deve ser contínua por 15 (quinze) anos, podendo reduzir-se a 10 (dez) caso o local seja usado como moradia habitual. Se o possuidor realizou benfeitorias produtivas, o prazo pode ser menor ainda, conforme a modalidade de usucapião.

Há outras formas de usucapião, como a especial urbana ou rural, que exigem apenas 5 anos de posse mansa e pacífica. Em todos os casos, o possuidor precisa agir como verdadeiro dono, conservando o imóvel, arcando com despesas e demonstrando boa-fé.

Todavia, há impedimentos que inviabilizam o requerimento da usucapião:

Imóveis públicos;
Imóveis em disputa judicial;
Imóveis com divergência de área não resolvida junto aos vizinhos.

Procedimento e Passo a Passo

O procedimento tem início com a elaboração de um requerimento formal, costumeiramente feito por um advogado especializado em direito imobiliário. Esse requerimento é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem se localiza. Em seguida, o oficial analisa se a documentação apresentada cumpre as exigências legais.

Se tudo estiver correto, o cartório notifica as partes envolvidas e os órgãos públicos competentes, como Município, Estado e União. Não havendo impugnações, realiza-se uma audiência de justificação para confirmar a legitimidade da posse. Ao final, se constatados todos os requisitos, a matrícula do imóvel é atualizada, formalizando a propriedade em nome do possuidor.

Documentação Necessária

A correta organização dos documentos é crucial para o sucesso da usucapião extrajudicial.

Ata notarial atestando a posse: A ata notarial, lavrada no cartório de notas, confirma o tempo e as condições da posse. O tabelião pode visitar o local, ouvir testemunhas e analisar provas como fotos ou contas de serviços essenciais. Em seguida, emite a ata, que será anexada ao pedido de usucapião no cartório de imóveis.
Planta e memorial descritivo do imóvel: Esses documentos são produzidos por engenheiro ou agrimensor devidamente registrado em seu conselho profissional. Contudo, o Provimento nº 65 (art. 4º, §5º) dispensa a apresentação da planta e do memorial em casos de imóveis como apartamentos, vagas de garagem ou lotes regulares. Basta indicar a matrícula do bem no requerimento.
Assinatura da planta pelos envolvidos: A legislação (art. 216-A, II, da LRP) determina que titulares de direitos sobre o imóvel, profissionais responsáveis e confinantes assinem a planta e o memorial descritivo, expressando anuência. Esse ato confirma a concordância com o pedido de usucapião. Em condomínios regulares, basta a assinatura do síndico, conforme a Lei da Reurb (Lei nº 13.465/2017). Também é possível manifestar consentimento em documento autônomo, reconhecendo firma conforme as exigências do CNJ.
Certidões negativas: Para atestar que a posse está livre de litígio, requerem-se certidões negativas de distribuição em nome do possuidor, de seu cônjuge, de possuidores anteriores (se houve soma de posse) e do proprietário. Devem ser consultados os tribunais estaduais e federais, pois a ausência de ações judiciais relacionadas ao bem comprova a posse mansa e pacífica.

Justo título ou outros documentos de posse: Embora a ata notarial já ateste a posse, a lei exige a apresentação de documentos complementares que confirmem sua continuidade e boa-fé. O chamado “justo título” seria um contrato que, em tese, validaria a transferência do imóvel, mas que se tornou inválido por algum motivo. Caso não exista tal contrato, é possível apresentar outros comprovantes, como contas de água, luz ou IPTU, que demonstrem a ocupação efetiva ao longo do tempo.

Considerações Finais

A usucapião extrajudicial é um meio prático e menos burocrático de regularizar a posse de imóveis. No entanto, seu êxito depende de requisitos específicos, incluindo prazos legais e organização documental. Por isso, contar com um profissional especializado em direito imobiliário é fundamental para conduzir o processo com segurança.

Buscar orientação jurídica especializada é extremamente importante. Cada situação é única e somente um profissional qualificado pode avaliar a situação específica e analisar qual a melhor solução para o caso. Este artigo foi elaborado com o objetivo de informar, mas é importante ressaltar que o aconselhamento personalizado é indispensável para uma adequada tomada de decisão. Espero que este artigo tenha sido útil para você entender melhor as questões relacionadas à usucapião extrajudicial.