O Direito de Preferência no Contrato de Locação
1. O que é o Direito de Preferência?
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece no Art. 27 que o locatário tem preferência caso o proprietário decida vender, prometer vender, promoter ceder os direitos ou dar em pagamento o imóvel locado. Mas, afinal, do que se trata esse chamado Direito de Preferência?
O direito de preferência é um direito do inquilino que era uma obrigação do proprietário. Quando o proprietário pretende vender, ceder direitos ou dar em pagamento o imóvel locado, ele deve oferecê-lo primeiramente ao inquilino, que tem um prazo de 30 dias para manifestar seu interesse ou renunciar ao direito de preferência.
2. Exclusividade e Notificação
Esse direito é exclusivo do inquilino qualificado no contrato de locação, sendo intransmissível e indivisível. Antes de concretizar a venda, o locador deve notificar o locatário, dando-lhe a oportunidade de adquiri-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Igualdade de condições significa o mesmo valor, forma e condições de pagamento.
A lei não especifica uma forma para essa notificação, mas é essencial que haja comprovação da data de recebimento pelo inquilino. A notificação pode ser pessoal, por correio eletrônico, postal, cartório ou até mesmo judicial.
3. Como deve ser feita a notificação ao inquilino?
A boa prática recomenda que a notificação indique o valor ofertado, as condições de pagamento, o dia e local para análise de documentos, e eventuais ônus sobre o imóvel. O prazo de 30 dias é decadencial e contado em dias corridos. O silêncio do inquilino será interpretado como renúncia ao direito.
Se o inquilino tiver interesse na aquisição, deve apresentar sua concordância da mesma forma que foi notificado. Caso desista do negócio após aceitar a proposta ou não consiga financiar a compra, responderá pelos prejuízos causados ao locador.
4. Quais as consequências da Renúncia ao Direito de Preferência?
Se o inquilino renunciar ao direito de preferência, o locador pode vender o imóvel a terceiros. Porém, se a venda ocorrer por valor inferior ao ofertado ao inquilino, o negócio pode ser considerado nulo.
Em casos de sublocação, a preferência é do sublocatário. E há exceções onde o direito de preferência não se aplica, como venda por decisão judicial, permuta, doação, entre outros.
5. Averbação do Contrato e Direitos do Inquilino
Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel, o inquilino pode anular a venda em até seis meses e requerer a adjudicação compulsória do imóvel. A averbação do contrato é um detalhe simples que pode mudar o resultado para o inquilino.
6. Conclusão
O Direito de Preferência é uma importante ferramenta para a proteção dos direitos do inquilino, oferecendo-lhe a primeira oportunidade de adquirir o imóvel que ocupa antes que ele possa ser vendido a terceiros.
Compreender a importância da notificação formal e dos procedimentos envolvidos, bem como as possíveis implicações da renúncia a esse direito, é fundamental para evitar conflitos e garantir que todos os envolvidos estejam cientes de suas obrigações e direitos.
Além disso, a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel pode ser uma estratégia eficaz para assegurar a proteção jurídica do inquilino em caso de venda.
Por outro lado, o exercício adequado desse direito depende de uma compreensão profunda das normas legais e dos prazos aplicáveis, tornando a assessoria jurídica indispensável. Cada situação possui suas peculiaridades, e a orientação de um profissional qualificado pode ser a diferença entre garantir ou perder esse importante direito. Portanto, ao lidar com questões de preferência na locação, busque sempre o aconselhamento de um advogado especializado, capaz de oferecer soluções personalizadas e seguras para o seu caso específico.
Busque seus direitos!
Buscar orientação jurídica especializada é extremamente importante. Cada situação é única e somente um profissional qualificado pode avaliar a situação específica e analisar qual a melhor solução para o caso.
Este artigo foi elaborado com o objetivo de informar, mas é importante ressaltar que o aconselhamento personalizado é indispensável para uma adequada tomada de decisão.
Espero que este artigo tenha sido útil para você entender melhor as questões relacionadas ao direito de preferência nas relações locatícias.
Entre em contato conosco hoje mesmo e agende uma consulta!
Por: Fábio Carvalho Leite – Advogado e Sócio do escritório LAURENTINO E LEITE Sociedade de Advogados.
Chame-nos no WhatsApp