Vícios Construtivos: Responsabilidade por Falhas na Construção
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu, recentemente, que o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Essa definição decorre do julgamento de Recursos Especiais envolvendo o Tema nº 1158, que esclareceu a controvérsia sobre a legitimidade de instituições financeiras no polo passivo de execuções fiscais. Assim, tal decisão gera segurança jurídica aos contribuintes e delimita com precisão a responsabilidade tributária em contratos de alienação fiduciária.
Contexto Legal e Conceitos Fundamentais
A alienação fiduciária é um modelo contratual em que o devedor transfere ao credor a propriedade de um bem como garantia, sem, contudo, perder o direito de posse direta. Entretanto, o credor fiduciário não exerce o domínio efetivo, pois sua titularidade se restringe à garantia do financiamento. Desse modo, o art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN) prevê que contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor com ânimo de dono. Logo, esses conceitos moldam o entendimento sobre quem efetivamente responde pelo tributo.
A Tese Firmada pelo STJ
No julgamento dos Recursos Especiais nº 1.949.182/SP, 1.959.212/SP e 1.982.001/SP, a 1ª Seção do STJ consolidou a tese de que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, não se enquadra em nenhuma hipótese do art. 34 do CTN. Portanto, não há legitimidade passiva para cobrança de IPTU. Além disso, restou definido que a simples condição de garantidor não cria responsabilidade tributária solidária, pois não há a intenção de ser dono nem de exercer posse direta, afastando a incidência do imposto.
Consequências Práticas para os Contribuintes
Essa decisão possui efeito vinculante para os demais tribunais, garantindo que instituições financeiras não sejam responsabilizadas indevidamente pelo pagamento de IPTU. Assim, os devedores fiduciários ganham clareza ao definir que apenas os verdadeiros proprietários, ou quem detenha posse efetiva, devem figurar no polo passivo do imposto. Entretanto, é fundamental ficar atento a casos em que o credor fiduciário consolida a propriedade, pois, nessa hipótese, poderá ser responsabilizado. Dessa forma, o precedente assegura um parâmetro objetivo para evitar abusos por parte de entes municipais.
Considerações Finais
Em síntese, o Tema nº 1158 do STJ reforça a segurança jurídica nas relações de alienação fiduciária ao delimitar que apenas aqueles que realmente possuem o animus domini devem responder pelo IPTU. Assim, o credor fiduciário permanece isento da responsabilidade tributária enquanto não houver consolidação da propriedade e imissão de posse.
Buscar orientação jurídica especializada é extremamente importante. Cada situação é única e somente um profissional qualificado pode avaliar a situação específica e analisar qual a melhor solução ao caso. Este artigo foi elaborado com o objetivo de informar, mas é importante ressaltar que o aconselhamento personalizado é indispensável para uma adequada tomada de decisão. Espero que este artigo tenha sido útil para você entender melhor as questões relacionadas ao IPTU e à alienação fiduciária.
Por: Dr. Fábio Carvalho Leite – Advogado e Sócio do escritório LAURENTINO E LEITE Sociedade de Advogados
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